PROCESSUS D’ACHAT

Acheter un bien immobilier en Espagne: ce que vous devez savoir

Vous êtes non-résident en Espagne et souhaitez y acheter un bien immobilier comme seconde résidence, ou comme investissement ? C’est un projet merveilleux, mais malheureusement semé d’embûches. La liste des démarches administratives, contractuelles et légales est longue et fastidieuse.

Nous trouverez ci-dessous les principales démarches que notre service juridique de PenthouseCostadelSol réalise afin que vous puissiez acheter votre bien immobilier en toute sécurité.

NIE (Número de Identidad de Extranjero)

L’obtention du NIE est indispensable.

Le NIE est un numéro d´identification nécessaire pour les étrangers voulant travailler, étudier ou résider en Espagne.

Aucun achat immobilier ne peut se faire en Espagne sans ce document. La demande d’un NIE peut être faite auprès de la Police Nationale, Espagnole ou au Consulat Espagnole.

Ouverture d’un compte bancaire

L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne est nécessaire pour l’accréditation des moyens de paiement de l’acquéreur lors de l’achat d’un bien immobilier, de même que pour le paiement des charges et des impôts inhérents à l’acquisition. Bien que cette condition ne soit pas légalement obligatoire, il est fortement recommandé de disposer d’un compte bancaire en Espagne étant donné que les impôts (taxe foncière, déclaration des revenus de non-résidents) et les charges ( eau, gaz, électricité…) doivent être payés en Espagne. Vous ne pouvez pas ouvrir un compte bancaire en Espagne à distance, il faudra vous rendre sur place.

Vérifications du bien immobilier

En Espagne, les notaires n’ont pas du tout le même rôle que les notaires français qui procèdent aux différentes vérifications légales et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications doivent être réalisées en amont par l’acheteur ou,par un avocat specialisé dans le secteur immobilier.

Les vérifications indispensables à réaliser sont :

• Cadastre : Vérification des mètres carrés construits de la propriété, de sa situation et de son usage.
• Registre foncier : Demandez le titre de propriété (nota simple). Ce document indique entre autres qui est le propriétaire du bien et s’il y a des dettes sur le bien : hypothèque, saisies, etc.
• Certificat d’habitabilité : Exigez ce certificat au propriétaire afin de connaître la surface utile et surtout s’il s’agit effectivement d’un bien à usage résidentiel. En Espagne, certains bureaux sont annoncés comme appartement…
• Situation urbanistique : Si vous avez des doutes sur la situation urbanistique du bien immobilier, Vous pouvez vous rendrer à l’hôtel de ville correspondant et vérifiez quels plans urbanistique.
• Syndicat de copropriété : Demandez au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires si la propriété est à jour des paiements, quels travaux ont été effectués sur la propriété et lesquels sont prévus.
• Taxe foncière : Assurez-vous de connaître la taxe foncière annuelle (IBI) et si le propriétaire est à jour dans les paiements.
• Inspection Technique du Bâtiment (ITE) : Veillez à ce que le bien immobilier ne souffre d’aucune déficience structurelle, comme par exemple d’aluminose.
• Certificat énergétique : Exigez ce certificat au propriétaire afin de connaître la qualification énergétique de la propriété.

Offre de prix (RESERVA)

Avant de signer la promesse de vente, la majorité des agences immobilières vous demanderont de signer une offre de prix (appelée « Reserva » en Espagne). Ce document a pour but d’´arriver à un accord sur le prix d’achat et de bloquer (réserver) le bien immobilier jusqu’à la signature de la promesse de vente. L’agence vous demandera de verser environ 1% du prix d’achat à la signature de ce document.

Attention, s’il n’est pas bien rédigé et que finalement vous ne signez pas la promesse de vente, vous ne pourrez pas récupérer le montant versé.

La promesse de vente (ARRAS)

Une fois toutes les vérifications sur le bien immobilier réalisées, il faudra formaliser les conditions de la vente par la rédaction d’une promesse de vente. Il s’agit du document le plus important dans l’achat d’un bien immobilier. Cet accord préliminaire constitue un véritable contrat, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.

La promesse de vente n’est que très rarement signée devant un notaire en Espagne. Ce contrat a cependant bien une valeur légale et il sera très difficile (sauf accord du vendeur) de revenir sur ses clauses au moment de la réitération de la vente devant le notaire. C’est notamment au moment de la signature de la promesse de vente qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).

Il n’existe pas de loi concernant le montant à verser lors de la signature de la promesse de vente mais celui-ci s’élève habituellement à 10% du prix d’achat du bien immobilier. Le plus courant est de réaliser le paiement par virement bancaire sur le compte courant du propriétaire ou de l’agence immobilière ou le bureau d´avocat.

Acte de vente notarié (ESCRITURA)

L’acte de vente notarié est le document officiel qui conclut la transaction. Sa signature a lieu en présence d’un notaire à une date et une heure à convenir. Les deux parties doivent être présentes ou se faire représenter. En Espagne, le notaire a une fonction limitée dans le processus d’achat d’un bien immobilier et n’intervient qu’au moment de l’acte de vente. Il s’occupera principalement d’attester l’identité et la capacité juridique des parties intervenantes dans l’acte de vente et de vérifier les documents que vous lui avez remis avant la signature (titre de propriété, registre des hypothèques et des charges, taxe foncière, certificat d’habitabilité, certificat énergétique…).

Une fois l’acte signé, les clés sont remises et le montant restant dû est remis au moyen d’un chèque émis par votre banque espagnole.

Le nouvel acte de vente notarié doit maintenant être enregistré au Registre foncier. Cela peut prendre entre 2 et 4 mois. En Espagne, les frais d’achat sont toujours à charge de l’acquéreur. Sur la Costa del Sol, vous pouvez estimer les frais d’acquisition (impôts, frais de notaire et d’enregistrement) à environ 11,5 % du prix d’achat du bien immobilier.

Changements de titulaire

Avant de pouvoir profiter paisiblement de votre nouvelle résidence, vous devrez procéder au changement de titulaire auprès des organismes suivants:

• Compagnies d’eau, de gaz, d’électricité…
• Mairie pour la taxe foncière
• Syndicat des copropriétaires

Il est également recommandé de souscrire une assurance habitation.

Frais d’acquisition d´un bien immobilier en Espagne

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne dépendent du type de bien et du montant du prix d’achat. Selon les cas, ils peuvent varier entre 10 et 13% du prix total d’acquisition.

• S’il s’agit d’un bien immobilier neuf, une TVA (IVA) de 10% est à payer sur le montant total déclaré.
• S’il s’agit d’un bien immobilier de seconde main, un impôt sur la transmission de patrimoine est à payer (ITP – Impuesto sobre transmisiones patrimoniales). Cet impôt est de 7%.
• Frais notariés: les frais de notaire dépendent de la valeur déclarée de la propriété achetée. Ils sont généralement compris entre 500€ et 1500€.
• Frais d’enregistrement: Le montant des frais d’enregistrement auprès du registre de la propriété dépend de la valeur déclarée de la propriété achetée et fluctue entre 300€ et 1.000€
• Droit de timbre: il est de 1.5% et correspond à l’impôt relatif à la rédaction d’actes juridiques (IAJD – impuesto de actos jurídicos documentados). Applicable uniquement dans le cadre d’un achat immobilier neuf.
• Frais d’avocat: 1% du prix d’achat (minimum 1.500€) plus 21% de TVA.